《“十四五”公共服务规划》：人口净流入大城市全力发展保障性租赁住房 保障性租赁住房建设发展现状分析
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发改委等二十一部门印发《“十四五”公共服务规划》提出，积极推动改善住房条件。人口净流入的大城市要全力发展保障性租赁住房，主要解决合乎条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
发改委等二十一部门印发《“十四五”公共服务规划》提出，积极推动改善住房条件。人口净流入的大城市要全力发展保障性租赁住房，主要解决合乎条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。人口净流入的大城市因地制宜发展共有产权住房，以中小户型为主，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到非流动人口。全方面推进城镇老旧小区改造，扩大住房公积金制度覆盖范围，多措并举促进单位依法缴存，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。中国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
2021年6月，国务院明确说，我国将构建以公租房、共有产权房、保障性租赁住房为主的保障性安居工程，标志着我国住房保障制度进入新发展阶段。
由于我国住房供给以商品房为主导，加之部分地区在土地供应不足、人口持续流入的背景下，房屋供需矛盾突显，房价存在持续上涨预期，削弱了住房的居住属性。保障性租赁住房的推出，正是政府在稳房价、稳地价、稳预期的重要实践。
截至2021年8月，建行已为保障性租赁住房授信658亿元，已投放282亿元;国开行在17个重点城市已为保障性租赁住房授信334亿元，已发放85亿元，支持建设保障性租赁住房9.2万套，贷款期限最长25年，贷款利率最低3.95%。此外，在北京、深圳、杭州等15个城市建立了第一批保障性租赁住房项目储备库，符合评审条件项目46个，融资需求710亿元。
从我国的现实环境来看，发展保障性租赁住房的必要性和紧迫性较强。从制度设计来看，保障性租赁住房是指，在人口净流入的大城市和省政府确定的城市，增加小户型、低租金的租赁住房供应，面向无房的新市民、新青年，集中解决其住房困难问题。建设方式上，采取政府给政策、支持各种类型的市场主体建设运营的方式，这种不完全以政府为主导的建设方式，不仅降低了财政负担，也有助于扩大租赁住房供给。
2021年12月中央经济工作会议表示，“要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
现阶段的保障性住房，包括保障性租赁住房、公共租赁住房、以及共有产权房，其中，保障性租赁住房是“十四五”期间保障性住房建设的主体。2020年10月，“十四五”规划提出，扩大保障性租赁住房供给。2021年，我国将40个城市纳入保障房试点，全力发展保障性租赁住房。2021年6月，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、财税、金融等方面明确保障性租赁住房的支持政策。
2021年全国40个试点地区如期推进保障性租赁住房建设，2021年下半年中央开始督促地方制定“十四五”保障性租赁住房计划，2022年全国保障性租赁住房建设有望提速。
据住建部披露，2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，1-10月已开工77万套，占全年计划的82.2%。
2021年7月住建部表示，“今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设规划”，2021年10月以来，各地纷纷公布保障性租赁住房工作计划。
截至2021年12月，目前共有28个省市披露“十四五”保障性租赁住房建设规划，超过60个城市被纳入，主要为人口净流入较多的一线和二线万以上。其中，上海、北京、天津、重庆、广州、深圳、杭州、西安、成都、厦门等地筹建规模位居前列，介于30-60万套。一线城市中，北京、上海、广州、深圳，其新增保障性租赁住房建设占新增住房供应总量的40%以上，西安和杭州作为二线个城市纳入试点，计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，1-9月已开工72万套，完成投资775亿元，则每套保障性租赁住房对应的投资规模为10.8万元。
保障性租赁住房建设，一方面，通过扩大政策保障范围、培育租赁市场等方式，扩大中小户型的住房供给，抑制租金上涨。另一方面，针对无房的中低收入群体提供保障房，可以有明显效果地平滑购房需求，缓解城市住房供需矛盾，控制过快上涨的房价，也有助于稳定市场预期。保障性租赁住房建设，在推动全体人民住有所居的基础上，将最终服务于共同富裕的战略目标。未来，随着城市新青年逐步纳入住房保障范围，长久来看有助于降低居民杠杆，释放消费潜力，加快经济内循环。同时，租赁住房的发展，将逐步推动住房回归居住属性，促进经济稳步的增长方式转变为以制造业为重心，在高水平质量的发展中促进共同富裕。
“十四五”期间，预计保障性租赁住房投资额1.35万亿元。预计2022年保障性租赁住房筹建263万套，对房地产投资的拉动率为2%。
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